Obsesión por los hoteles de lujo

El mercado de hoteles de España se está calentando desde hace dos años y tiene pinta de que este año va a ser especial para las transacciones de establecimientos de lujo, que pueden alcanzar un valor de hasta 2.000 millones de euros. Los hechos son llamativos. En pocos meses se han vendido los hoteles Intercontinental y Ritz, y están a la venta el Villamagna y el Suecia, todos en zonas prime de Madrid. A esto se sumaría la próxima venta del emblemático Palace, propiedad de un fondo internacional, aunque el propietario, de momento, ni confirma ni desmiente la venta. La ola voraz de apetito comprador ha llegado ya hasta Baleares, Canarias y la Costa del Sol, y algo menos a la zona de Valencia.

“Yo no hablaría de burbuja exactamente, no diría que hay una burbuja hotelera –señala Miguel Vázquez, socio director de la consultora inmobiliaria Irea–, aunque haya un calentamiento de precios. Lo que se vive es un momento de mucho apetito inversor por parte del capital extranjero. El que se estén comprando hoteles de lujo en Madrid, como antes ya sucedió en Barcelona, significa que España es un destino inversor seguro, con expectativas de rentabilidad. Este tipo de activos es muy atractivo para determinado tipo de inversores, que no solo buscan el negocio, hay también otros valores emocionales que dan los hoteles de lujo”. En realidad lo que se está produciendo es un cambio de tendencia, que este año va a firmar el tercer año mejor de la historia de este sector. Se da por hecho que se van a superar las cifras del año 2006, en el que se firmaron transacciones por valor de 1.080 millones de euros, un buen año que se sigue utilizando como referencia.

Todos los datos confirman que estamos en un torbellino de operaciones que van a marcar una tendencia en este mercado. El hotel Ritz ha sido comprado hace pocas semanas a Omega Capital, el vehículo inversor de la empresaria Alicia Koplowitz y sus socios de Belmond (antigua Orient Express), por el grupo chino Mandarín y el árabe Olayan, por 130 millones de euros. Se trata de una de las operaciones más caras realizadas en los últimos años. Esta cifra supone pagar 1,2 millones de euros la habitación, un récord nunca visto en España. La transacción no ha sido barata precisamente, porque los compradores además invertirán otros 90 millones en una remodelación completa del hotel. Tendrá que cerrar uno o dos años por obras, lo que encarece aún más la operación.

Madrid, objeto de deseo. Fuentes de Exceltur, el mayor lobby empresarial turístico de España, señalan que “no se trata de una compra inmobiliaria más, sino de comprar una joya que añadir al patrimonio de unos grupos internacionales que quieren tener un hotel de lujo en Madrid, la capital europea del segundo país más turístico del mundo”. Según esta asociación empresarial, “la ciudad de Madrid tiene mucho tirón para la hotelería de lujo internacional y hay campo para nuevos grupos”. El Intercontinental, otro emblemático hotel madrileño, fue comprado en mayo de 2014 por Catar a través de Katara Hospitality, pagando 70 millones de euros. Catar es muy activo en este sector ya que recientemente compró los emblemáticos hoteles Vela y Renaissance (antiguo Diplomatic) en Barcelona, por 278,5 millones de euros.

Obras y ventas. A la venta está también el hotel Villamagna, otro establecimiento de lujo de Madrid, por un precio de 180 millones de euros. El propietario, la firma Sodim, el holding de la familia portuguesa Queiroz Pereira, busca comprador para este hotel de cinco estrellas que adquirió por 80 millones en 2001. Lo curioso es que lo venden después de hacer una reforma millonaria entre 2007 y 2009, en la que redujeron habitaciones y aumentaron las suites, instalaron spa y añadieron más restaurantes. Esta obra es a la que ahora quieren sacar rentabilidad. Grupo Sodim es el dueño del Ritz de Lisboa y de Semapa, un grupo industrial que tiene papeleras, cementeras y empresas de reciclaje.

El boom hotelero de Madrid lo completa la construcción, ya en marcha, de un hotel Four Seasons, gran lujo, en el llamado Complejo de Canalejas, en el centro de Madrid, a dos pasos de la Puerta del Sol. El promotor y propietario del complejo es el empresario Juan Miguel Villar Mir, dueño de la constructora OHL.

Todo este movimiento está atrayendo a otras grandes cadenas internacionales de hoteles como Hyatt, Hilton, Shangri-La, Kempinsky y Jumeirah, y grupos operadores de hotelería, que pujarían por hacerse con lo que va saliendo a la venta. Próximo a poner el cartel de “en venta” estaría el Palace, mientras está en el mercado ya el Suecia, en las inmediaciones del Congreso de los Diputados, que lleva cerrado varios años en espera de comprador.

Cadenas tocadas. Mientras se mueve frenéticamente el mercado de hoteles de lujo, hay varias cadenas españolas de cuatro estrellas y de hoteles urbanos tocadas en sus finanzas y sus resultados. Desde que llegó la crisis se sostienen gracias a que son refinanciadas una y otra vez por los bancos. Es el caso de la cadena Silken, en concurso de acreedores; High Tech, con problemas de modelo de negocio; o Vincci, en parecida situación. Por su parte, Abba y Senator comparten algunos, no todos, de esos problemas. Ambas son propiedad de gestores hoteleros tradicionales, que deberán sobrevivir cuando se supere del todo la crisis porque saben mucho de este negocio.

High Tech es un ejemplo típico de cadena montada en muy poco tiempo, con gran cantidad de hoteles (es la segunda en número tras NH), pero a base de endeudarse, lo que al final ha terminado por ahogar sus finanzas. “Estas cadenas –dice Miguel Vázquez–, basadas en arrendamientos muy altos y mucha deuda están mal, pero la recuperación de la crisis les ayudará a salir adelante. No sabemos si todas. De momento hay que ver si Silken sale de su concurso de acreedores”. Todos confían en que el turismo siga ayudando.

De cualquier manera, las cadenas hoteleras que han apostado por el crecimiento rápido necesitan digerir unos préstamos que ahora les tienen maniatadas.