La cara oculta de las hipotecas

Corría el mes de septiembre de 2006. Por aquel entonces, el tipo medio de las hipotecas que se concedían en España para comprar un piso se situaba en el entorno del 3,75% y el 4% y los créditos más típicos se firmaban al euríbor más medio punto. Un matrimonio optó por un préstamo en una de las cajas ahora integrantes de NovaGalicia Banco y algunos años después descubrió que en el contrato había una cláusula suelo que indicaba que el tipo a cobrar por la caja nunca sería inferior al 3,25%, pasara lo que pasara con el euríbor.

No era la única sorpresa. La escritura contenía también una cláusula techo, que, según los bancos que las aplican, sirve para preservar los intereses de los clientes, y que, en este caso, señalaba que, si el euríbor subía sin medida, el tipo máximo al que tendría que pagar la hipoteca este matrimonio sería del 9,75%. Eso requeriría que el euríbor subiera por encima del 9%, cosa que no ha ocurrido nunca y que sería una tragedia para la economía europea, porque significaría una subida sin parangón de los tipos de interés.

El caso de esta hipoteca es real y ha dado lugar a una sentencia de un juzgado de Bilbao que declara nula la cláusula suelo y obliga a la entidad financiera a devolver 12.000 euros a los afectados por los intereses abonados de más con las sucesivas caídas del euríbor.

Eran tiempos en los que la burbuja inmobiliaria atravesaba su máximo apogeo y las entidades financieras, muchas de ellas cajas de ahorros, con el objetivo casi único de no perder cuota de mercado en el apetitoso sector inmobiliario, concedían préstamos al euríbor más unas pocas décimas. El grueso de esos créditos fueron concedidos entre los años 2006 y 2008, cuando el euríbor marcaba máximos históricos (llegó a situarse por encima del 5%) y algunos bancos y cajas dieron hipotecas con diferenciales muy pequeños para no subir mucho los tipos y hacer atractivas las cuotas mensuales resultantes. Es curioso comprobar cómo los créditos hipotecarios registrados durante el primer trimestre de 2013 tienen un tipo medio del 3,87%, muy cercano al 3,79% que marcaban las hipotecas de media en el tercer trimestre de 2006, pero con una diferencia más que notable: el euríbor entre enero y marzo de 2013 ha sido del 0,57% y el del tercer trimestre de 2006 se situaba en el 3,5%. ¿Qué quiere decir esto? Pues que los bancos dan ahora los créditos hipotecarios con mucho más margen que los que otorgaban en plena burbuja inmobiliaria.

La cara y la cruz.

Esto, como casi todo en economía, tiene dos caras, una buena y una mala. La buena es que los bancos se aseguran que sus hipotecas no van a ser un problema en el futuro, al menos por lo que se refiere a los tipos de interés, ya que si la recuperación económica llega y el Banco Central Europeo sube los tipos de interés, el euríbor también subirá, pero la banca mantendrá intacto su margen en estos préstamos. Y ahí es precisamente donde está la cara mala, en este caso para los clientes que firman las hipotecas. Una subida del euríbor hasta cifras, por ejemplo, como las que se registraron a finales de 2008, llevaría las hipotecas firmadas ahora a pagar tipos cercanos al 9%.

Según los datos de los registros de la propiedad, el préstamo medio concedido para la compra de vivienda durante el primer trimestre de 2013 ha sido de 102.526 euros, a un tipo de interés nominal del 3,87%, lo que supone un diferencial de 3,3 puntos sobre el euríbor. Dado que el plazo medio de los préstamos hipotecarios registrados en este periodo es de 283 meses, la cuota media resultante es de 553 euros mensuales. Cada medio punto que suba el euríbor supondrá entre 25 y 30 euros mensuales más de cuota. Y si se diera el caso de que se alcanzara un euríbor como el de finales de 2008, el recibo mensual de la hipoteca pasaría de los 800 euros.

Los expertos financieros señalan que una subida del euríbor de esa magnitud solo podría ser consecuencia de un alza previa en los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo (como pasó entre 2006 y 2008), debido a la necesidad de frenar el crecimiento alocado de la economía europea y de mantener a raya la inflación, que es la función principal que tiene asignada este organismo. Si esa circunstancia se diera, significaría que la economía europea habría retomado niveles de actividad suficientes como para acrecentar las rentas familiares, bien por subidas de salarios, bien por el acceso al mercado laboral de más miembros en cada hogar, lo que haría más asumible el pago de cuotas más altas. Pero siempre penderá sobre la cabeza de las hipotecas la llegada de otra crisis. “De hecho –recuerda un directivo bancario–, durante años las entidades financieras hemos dado hipotecas en las que las cuotas de los primeros años eran menores para ir subiendo a medida que las familias que compraban su vivienda estabilizaban su situación. Lo que ha ocurrido es que la crisis ha destrozado las previsiones y las cifras de morosos se han disparado”.

Aunque las entidades financieras son reacias a dar cifras concretas de este problema, en CaixaBank, por ejemplo, señalan que la morosidad de las hipotecas concedidas a familias es actualmente, en plena crisis, del 3%, y que la mitad aproximadamente de los morosos lo son por haber visto reducida drásticamente la renta de los hogares debido al paro. Quienes firman ahora créditos hipotecarios para comprarse una vivienda tienen que pasar más controles que antes, debido a que la evaluación de riesgos se ha endurecido durante los últimos años. Además, los diferenciales a los que se están concediendo los préstamos, debido al históricamente bajo nivel del tipo oficial del dinero en la Eurozona (0,5%) y del euríbor, por debajo incluso de esa cifra, garantizan a los bancos una buena rentabilidad de las nuevas hipotecas.

Hipotecas más rentables.

“Es verdad –sostiene otro directivo de una entidad bancaria– que el problema fundamental que se ha llevado por delante muchas cajas no ha sido la morosidad de las familias, sino los créditos a promotores, pero las hipotecas que concedieron en los buenos tiempos de la burbuja inmobiliaria solo podían provocar pérdidas”. A este respecto, Ángel Ron, presidente del Banco Popular, ha dicho en alguna ocasión durante los últimos meses que las hipotecas con diferenciales de hasta un punto por encima del euríbor no dan ni para cubrir los gastos de gestión del crédito. Esto quiere decir que una parte importante de los créditos hipotecarios que se dieron entre el 2006 y el 2008, cuando el diferencial bajó claramente de un punto, son o han sido un saco de pérdidas para quienes los concedieron.

Para ello servían las cláusulas suelo, que han venido salvando la rentabilidad de las hipotecas a medida que caía el euríbor. La crisis ha llevado al Banco Central Europeo a dejar el tipo de interés oficial en su mínimo histórico (0,5%) y algunos analistas coinciden en que puede haber una bajada más, hasta el 0,25% si el repunte de la economía sigue resistiéndose.

Siempre en paralelo.

El euríbor (ver gráfico) siempre va en paralelo al tipo oficial y las cláusulas suelo de las hipotecas, al parar las bajadas del interés de los préstamos en una cantidad, aseguraban un aumento de la rentabilidad para los bancos. Sin embargo, el Tribunal Supremo acaba de declarar nulas todas aquellas que no cumplan unos requisitos mínimos de transparencia, que podrían afectar hasta al 80% de los créditos hipotecarios concedidos en la etapa de la burbuja inmobiliaria, según reconocen fuentes del sector.

Esto, llevado a cifras, supone alrededor de un millón y medio de hipotecas, cuya revisión, e incluso la nulidad de sus cláusulas suelo, puede acarrear consecuencias para la cuenta de resultados de la banca. Por ello, el Banco de España pedía hace una semana a los bancos que, en el plazo de un mes, le comuniquen de forma razonada cuál va a ser el impacto en sus beneficios de la sentencia del Supremo. Para empezar, el BBVA, por ejemplo, ha eliminado la cláusula suelo de 425.000 hipotecas. El Popular señala que las que concedió cumplen los requisitos de transparencia a los que se refiere el Tribunal Supremo y que no habrá efectos negativos en su cuenta de resultados. Otros bancos, como el Sabadell, que ha heredado toda la cartera de hipotecas de la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM) siguen haciendo cuentas. El Santander nunca aplicó esta cláusula en sus hipotecas y CaixaBank dice que va a revisar una a una las 185.000 que tiene concedidas con este tipo de salvaguarda. En este último caso, La Caixa tampoco aplicó nunca cláusulas suelo, pero ha heredado créditos de Banca Cívica y Banco de Valencia que sí las tenían.

De aquí en adelante, aparte de los problemas que puedan generarse en las cuentas de resultados de los bancos que tengan que anular cláusulas suelo –que dependerán del porcentaje que supongan las hipotecas a familias sobre el total de actividad crediticia–, el nuevo punto de atención estará en cómo afectará la subida de tipos de interés que inevitablemente se producirá cuando la economía mejore en Europa. Hay quienes dicen que para eso falta aún mucho tiempo y que, como ejemplo, puede servir el de la Reserva Federal de Estados Unidos, que, a pesar de que la economía norteamericana ya crece, ha prometido mantener los tipos bajos al menos durante algunos años más para no estrangular el crédito. Cuando el crecimiento se consolide, dejará de inyectar dinero en el sistema, pero mantendrá bajo el tipo de interés oficial.

Larga vida a los tipos bajos.

Si Europa hace algo parecido, y dado que aquí el estímulo a la economía por la vía de la inyección directa de dinero no se hace, porque el Banco Central Europeo lo tiene prohibido, lo lógico es que los tipos se mantuvieran bajos durante una etapa larga. Ello contribuiría a dar el tiempo suficiente para que la actividad económica de la Eurozona se recupere de verdad.

Sin embargo, la aversión y el pánico que provoca la inflación en Alemania podría dar al traste con las previsiones optimistas de tipos bajos si los precios comienzan a repuntar en los próximos semestres. Las hipotecas, pues, pueden seguir siendo un problema cuando se recupere la economía.