Brotes verdes en la vivienda

Las buena noticias se han acumulado en torno al sector de la vivienda en las últimas semanas. El Instituto Nacional de Estadística (INE) anunciaba una subida de precios del 5% en el sector tras siete años de caídas. El Ministerio de Fomento, que basa sus datos en las tasaciones, confirmaba el incremento, aunque con una cifra inferior (2,9%). Y las cifras de ventas también iban al alza durante el segundo trimestre del año. ¿Ha terminado la fase dura de la crisis de la vivienda? De momento parece que se ha acabado la caída continua y sin freno, ya hay rebote de precios al alza en grandes ciudades y en los archipiélagos de Baleares y Canarias.

Pero cuidado, esto no ha terminado. Sigue habiendo más de 600.000 viviendas sin vender. La resaca tras la orgía del ladrillo de 1998 a 2008 todavía no ha remitido del todo. Aun así, todos los datos de recuperación de precios, inicio de obra nueva, aumento del volumen de crédito hipotecario y número de ventas confirman una cierta normalización del sector. Han tenido que pasar siete años, con la destrucción de 1,7 millones de empleos en la construcción y el cierre de 10.000 inmobiliarias para comenzar a ver la luz.

El inicio de la salida del túnel se produce, sin embargo, después de que la vivienda en España haya perdido el 42,4 % de su valor desde el último trimestre de 2008, según la tasadora Tinsa. Y aquí sí hay consenso. En la cifra del 40% de caída de precios coinciden el INE, la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas) o el servicio de estudios de BBVA, aunque algunos ponen el inicio de la crisis del ladrillo a mediados de 2007, cuando empezó el pinchazo.

Repunte de precios. Javier Santacruz, profesor del Instituto de Estudios Bursátiles, señala que “los precios repuntan porque la economía se recupera y la banca da crédito otra vez. Ese momento ha llegado, y todos los índices que elaboran el INE y los colegios de registradores anotan subidas de precios en el segundo trimestre de este año, pero hablamos de medias”. Este economista deja también algunas dudas. “Aunque me quedo con que todos son positivos –dice–, los datos hablan de cambio de tendencia. Los precios vuelven a subir, pero queda mucha purga pendiente, más de 600.000 viviendas del stock de la burbuja sin vender y una demanda solvente que no termina de aparecer”. Santacruz advierte que “habrá recuperación cuando haya demanda masiva de crédito hipotecario por parte de las familias, vuelva a crecer el empleo de modo sostenido y la economía se consolide. Mientras tanto, esto es una cierta vuelta a la normalidad, nada de euforia”.

Para Ana Bouso, directora de Residencial de la consultora Jones Lang Lasalle, “ha empezado la estabilización, y no de ahora, desde hace un año, cuando empezó un cambio de tendencia”. Que suban los precios de nuevo significa que “el mercado tiene pulso, tras largos años de ver los precios en caída libre y con nula actividad constructora”. Esta experta inmobiliaria no se atreve a hablar de recuperación, sino de que “está volviendo el mercado real, no el de la burbuja, que era un despropósito. Ahora hay cifras de crédito hipotecario, ventas, demanda, que se empiezan a parecer a un mercado normal”. Los datos dicen que hay de nuevo promociones en marcha, suelos que se urbanizan, hay demanda, aunque no masiva sino selectiva. “Un dato muy reciente y significativo: en el primer semestre de este año aumentaron las ventas de pisos un 9%, pero donde pulsa el mercado es en Madrid, Barcelona, Baleares y Canarias. Las grandes ciudades y las zonas turísticas son mercados de primer orden históricamente. Si hay recuperación empieza por ahí”, añade Bouso.

Lo peor ha pasado. La directiva de Jones Lang subraya que lo peor de la crisis ya ha pasado: “El sector está aprovechando la recuperación económica de España, la vuelta del crédito hipotecario en volumen significativo tras la sequía. Lo que no ayuda es la demografía, no crecen la población ni los nuevos hogares, por desgracia. Solo viene en nuestra ayuda la demanda extranjera, que compra el 13% de los pisos que se venden en España, todo un récord histórico”.

Tinsa, una de las grandes tasadoras, matiza mucho este panorama con sus cifras. En agosto anotó una caída del precio de la vivienda de un 0,9%, lo que significa que vamos a tocar enseguida el suelo en la caída. Más significativo es que los precios han caído entre enero y agosto de este año solo el 1,1%. Jorge Ripoll, director de Estudios de Tinsa, señala que “lo positivo es la estabilización que vivimos desde el segundo semestre de 2013, la caída se ha ido suavizando desde octubre de 2014 y el índice Tinsa daba un precio medio un 4,2% inferior al de un año antes”.

Hay repunte de precios, pero solo en ubicaciones consolidadas y con mayor actividad económica y presencia de compradores internacionales. “Los precios están estabilizados o con tendencia al alza. Es el caso de Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca o Málaga”, dice Ripoll, que pronostica que “en las zonas de interior, o en zonas con mucho stock procedente de la burbuja inmobiliaria, seguirán bajando los precios: Valencia, Murcia, Segovia, Jaén o Palencia, por poner algunos ejemplos”.

Lo que sí subrayan los expertos es que la concesión de créditos, el cebo de la demanda, ha vuelto. El crédito es muy barato, pero exigente y duro. En julio creció un 26% el número de hipotecas bancarias, y las ventas avanzaron un 11,1% en el segundo semestre de este año, aunque los volúmenes concedidos son nimios comparados con las cifras escalofriantes de la época de la burbuja. Remata el cuadro que el euríbor marcó mínimo histórico en agosto pasado, el 0,161 %. Y hay guerra bancaria por dar crédito hipotecario. Hay ofertas a tipo fijo desde el 2,05% de Bankinter a 10 años, el más barato, hasta el 3,30% del BBVA a 30 años, el más caro. Eso sí, con exigencias leoninas de vinculación, ingreso de nómina, seguros de hogar y vida, nómina del solicitante de más de 3.000 euros y/o saldos mensuales medios en cuenta corriente de más de 2.000 euros. Hay crédito, pero también muchas exigencias y garantías. No pocos bancos piden avales y garantías adicionales además de las exigencias anteriores. Nadie quiere más burbujas.