Los inmobiliarios tienen miedo

El sector inmobiliario teme la incertidumbre política porque puede ahogar su recuperación. Está en una encrucijada. Ha pasado del optimismo de 2015 a una seria preocupación por 2016. No está claro que este sea el año de consolidación de la recuperación del mercado. Los expertos salvan el primer semestre, pero si no hay expectativas de un Gobierno estable y duradero el sector puede enfriarse y pararse. Además, el sector da la razón a los últimos informes del Banco de España, que no ve firmeza en la recuperación.

Constructores, promotores, consultoras, agentes inmobiliarios e incluso los bancos, creen que el efecto arrastre positivo de 2015 puede continuar durante el primer semestre de 2016, pero todo condicionado al grado de incertidumbre política. Este puede ser un año perdido, poco o nada positivo. Fernando Ramírez, director general de Merlin Propierties, la mayor inmobiliaria cotizada de España, señala que “un Gobierno razonable aseguraría un ciclo largo de recuperación” mientras la inestabilidad aleja a los inversores extranjeros.

Gran incertidumbre. “Sin estabilidad política, sin seguridad jurídica, el mercado entra en la incertidumbre. Los años 2014 y 2015 hemos cambiado el escenario a positivo. Pero sin un Ejecutivo estable se ponen en peligro el crecimiento del mercado, la financiación bancaria y la inversión nacional e internacional”. Es el diagnóstico de Mikel Echavarren, máximo responsable de la consultora inmobiliaria IREA, quien pone también el foco en otras incertidumbres como la posible reforma de la Ley Hipotecaria, que llevan casi todos los partidos en sus programas. Eso, en su opinión, ataría las manos de la banca con la dación en pago obligatoria y el límite a las ejecuciones bancarias hipotecarias. Esta reforma podría cortar el grifo de la financiación bancaria al sector, a los promotores y a los particulares, y de rebote espantar a los inversores extranjeros.

El sector es unánime al calificar 2015 como el año en el que comenzó la recuperación. Todos los segmentos, residencial, oficinas, centros comerciales e industrial están en ascenso. Fue especialmente llamativa la inversión extranjera y el fuerte ritmo de las socimi (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria). Se anotó una recuperación de la actividad constructora en un 3%, los precios de la vivienda han subido un 1% (índice Tinsa), han aumentado las ventas de pisos (6% hasta noviembre, datos del Consejo General del Notariado) y las hipotecas (+7,3% hasta noviembre). Los precios de la vivienda ya crecen en las grandes ciudades, ha vuelto la actividad promotora y la banca ha liquidado el 40% de su stock de activos inmobiliarios adjudicados por impagos. Esto es positivo aunque quedan 380.000 viviendas nuevas vacías por vender, de las que el 45% son técnicamente invendibles a los precios actuales, según un informe de la tasadora Tinsa.

“En resumen –dice Echavarren– lo que se está jugando en 2016 es volver al escenario de los años anteriores a la crisis, sin excesos. Estamos en un momento en el que el sector inmobiliario empieza a aportar crecimiento significativo al PIB”.

Consolidación en el aire. Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de Asprima (patronal de los promotores inmobiliarios de Madrid), señala que en 2015 hubo una clara mejora, que debería continuar en 2016. “La recuperación –dice– vino por la entrada de capital extranjero, la percepción por parte de la demanda de que los precios han tocado suelo, y la vuelta de la financiación bancaria. Sin embargo, hay motivos de intranquilidad en 2016, por la incertidumbre del nuevo Gobierno, algo clave que afecta a la economía y a su consolidación”. También es muy preocupante la deriva soberanista de Cataluña, y la inseguridad jurídica derivada de los nuevos Gobiernos municipales. Grandes ayuntamientos han llevado a la paralización de la inversión hotelera y de grandes proyectos urbanísticos. “Sin seguridad jurídica y con inestabilidad política –dice Gómez Pintado–, quedarán afectadas la inversión nacional e internacional”.

Merlin Propierties, por su parte, cree que se dan las condiciones para una recuperación. Fernando Ramírez, director general, señala que si se supera la incertidumbre política, España puede tener otro ciclo inmobiliario positivo de 3 a 5 años. Las bases de la economía española dan pie para creer en ese pronóstico.

Para las grandes consultoras inmobiliarias, el 2016 es un test sobre la inversión extranjera en España en este sector. Mikel Echavarren señala que “los grandes fondos de inversión internacionales han lavado la cara del sector. En 2016 nos jugamos nuestro crédito internacional, incluida la marca España”.

Para Borja Basa, director general de Corporate Solutions de la consultora Jones Lang Lasalle, el panorama es positivo en el nuevo año. El inmobiliario está ya desde el año pasado en cifras cercanas o superiores a los años anteriores a la crisis. “En 2016 se consolidará la recuperación, pero no a un ritmo tan vertiginoso. La inversión extranjera seguirá en Madrid y Barcelona, pero se extenderá a otras ciudades como Sevilla, Valencia o Bilbao. Habrá nuevas socimis, tanto en producto diversificado como en activos especializados”.

Optimismo moderado. Este punto de vista más optimista, basado más en los datos del mercado que en las hipótesis políticas, mantiene a algunos analistas expectantes ante lo que pueda pasar en el futuro inmediato, no tanto en la formación del Gobierno de la nación, sino en cómo evolucionará el sector en las grandes ciudades donde ha cambiado de color el Gobierno municipal (ver recuadro).  

En Barcelona hay ya una moratoria que no autoriza nuevos hoteles y en Madrid se han paralizado grandes operaciones urbanísticas como las de Chamartín y Campamento y la remodelación del edificio España. En esta última operación el resultado es el anuncio de retirada de España del inversor chino Wang, comprador del emblemático edificio.

Borja Basa reconoce los peligros de la inestabilidad política, pero insiste en que “el año 2016 será un buen año para el sector inmobiliario. Hay mercados que ya se han corregido y abren un panorama muy atractivo. Seguimos teniendo la confianza internacional. Por ahora, España sigue siendo un destino seguro de inversión”.