Los nuevos reyes del ladrillo

El ladrillo vuelve a ser negocio y refugio inversor de primer orden, con jugosos dividendos los últimos dos años. Iguala y supera en rentabilidad a muchas compañías de campanillas del Ibex. Y este milagro tiene un nombre: se llama Socimi, las llamadas Sociedades Cotizadas de Inversión en Mercados Inmobiliarios. Empresas como Merlin Properties, Hispania, Lar España o Axiare, son hoy estrellas en la bolsa española. El año pasado ganaron cinco veces más que en el año anterior y van a doblar este año el pago de dividendos a sus accionistas, con cargo al ejercicio del 2016. En lo que va de año se han revalorizado en bolsa entre un 7% y un 31%. El éxito ha animado a la Sareb, el banco malo, y a Colonial, una inmobiliaria histórica y emblemática, a entrar en este mercado.

La Sareb se lanza para dar salida a sus mejores activos de costa y urbanos y Colonial piensa dejar de ser una inmobiliaria convencional y convertirse directamente en Socimi, además con carácter reatroactivo desde el 1 de enero de 2017. Mikel Echavarren, presidente de la consultora inmobiliaria Irea, señala que “el éxito de las Socimi se debe al hundimiento del inmobiliario, la caída de los precios y la aparición de fondos de inversión que han aprovechado para comprar las gangas e integrarlas en estos vehículos de inversión. Esos fondos estaban interesados en las Socimi por su fiscalidad y altas rentabilidades, dieron del 10% al 15% en los inicios”. El que hayan explotado en apenas cinco años se debe a que en España no existían los REIT (el vehículo financiero anglosajón equivalente a las Socimi).

“El crecimiento –añade Echavarren– ha sido exponencial porque venimos de cero, y los que han movido las Socimi son grandes inversores institucionales, eso explica el gran crecimiento. Además, los gestores de las Socimi que están en bolsa son gente de primer nivel y eso es garantía de buenos resultados”. Digamos que ha habido una conjunción de fuerzas positivas. “Pero pasará mucho tiempo antes de que entren aquí los inversores particulares”. Echavarren señala que las Socimi son atractivas para inversores de largo plazo que quieren rentabilidades a medio camino entre el bono y la bolsa, con la seguridad de que hay dividendos ya que, por ley, tienen que repartir el 80% de los beneficios que obtengan.

Las Socimi han recibido inversiones por encima de los 15.000 millones de euros y han atraído a fondos de inversión como BlackRock, Fidelity, Invesco, AXA IM, Alken, o grandes inversores como el magnate George Soros, que hoy son accionistas de referencia de Merlin o Hispania.

Las Socimi son la versión española de los REIT (Real Estate Investment Trust), un invento anglosajón. Fueron reguladas en el año 2012, tras muchos años de intentos fracasados. De hecho son el remedio milagroso de los frustrados fondos inmobiliarios  (recuérdese Banif Inmobiliario). Ni el Gobierno ni la bolsa esperaban un éxito tan temprano. Son la prueba del nueve de que si las cosas se hacen con cabeza en el sector inmobiliario, sin especulación, vuelve la confianza y es rentable y seguro para los inversores.

“Las Socimi demuestran que el sector inmobiliario genera confianza, como la economía española. Pero no son un milagro, el éxito es producto de su buena fiscalidad y los equipos gestores que tienen, lo que garantiza resultados y beneficios para los accionistas e inversores”. Lo dice Eduardo Fernández-Cuesta, socio de Real Estate de la consultora Arcano.

“Hay un enorme apetito inversor por España y por el sector inmobiliario, que estaba hundido tras la burbuja de los años 2000 al 2008, con ajuste de precios a la baja del 40% al 50%. En ese mercado aparecen las Socimi, que son ya una buena alternativa a la inversión”, subraya el ejecutivo. “Veremos que los inversores normales, los particulares, acabarán invirtiendo en estos vehículos con toda normalidad en el futuro, porque hay buenos retornos y seguridad de cobrar dividendo”, concluye Fernández-Cuesta. 

¿Un chollo fiscal?

Naturalmente los milagros tienen explicaciones y una de ellas es que las Socimi tienen incentivos fiscales muy fuertes. Están exentas del pago del Impuesto de Sociedades y, a cambio, deben cumplir requisitos como que el 80% de su patrimonio esté invertido en inmuebles de alquiler, ya sean viviendas, locales comerciales, oficinas, centros comerciales, hoteles u otros activos inmobiliarios. La ley les obliga a ser empresas cotizadas, aunque se les dan dos años de plazo desde su nacimiento para salir a bolsa. También se les obliga a repartir como mínimo el 80% del beneficio obtenido por las rentas de alquiler y el 50% de las plusvalías logradas con la comercialización (venta de inmuebles).

Sin embargo no todo es tan bonito. “No son tan chollo fiscal como se pinta, las Socimi pagan impuestos, de otra manera, en sus operaciones, y los accionistas tienen que tributar cuando venden, por las plusvalías obtenidas. Hay un diferimiento fiscal en el pago de impuestos, como en el rescate de los fondos de pensiones, hay que pagar un tipo impositivo muy fuerte a Hacienda. No son un chollo fiscal tan redondo”. Es el juicio de valor de Luis Bravo, abogado fiscalista del bufete Cuatrecasas. En su opinión “el atractivo de estos vehículos está en su liquidez en bolsa, y en las altas rentabilidades que ofrecen… por ahora”.

 Luis Alfonso López Herrera-Oria preside Axiare, una Socimi que ha aumentado su beneficio un 74% en 2016

Jaime Echegoyen, presidente de la Sareb, ha decidido crear una Socimi en la que agrupar activos inmobiliarios para vender o alquilarlos. Foto: J. Martínez/EFE

Pero no ha sido tan fácil. La falta de tradición en España de inversión en inmobiliarias de alquiler hizo pensar a muchos analistas que no tendrían éxito. No sabían lo equivocados que estaban. Las Socimi, en solo tres años, (las primeras nacieron en el año 2014), son máquinas de ganar dinero, capaces de generar jugosos beneficios y repartir buenos dividendos a los inversores. Ahora hay cola para crear Socimi y lanzarlas al mercado bursátil. Es tan golosa la fórmula, que cadenas de hoteles de primer nivel y grandes almacenes se plantean esta fórmula para convertir a sus activos inmobiliarios en fuente de inversión y renta. En 2015 Hispania y la cadena de hoteles Barceló crearon una Socimi en la que se integraría los hoteles vacacionales en España de cadena. Hispania aportaría 400 millones y los hoteles de su propiedad comprados a otras cadenas.

Con todo, las Socimi son un pelotazo en la bolsa, muy quemada con el sector inmobiliario, hasta el punto de castigar también a las constructoras. La prueba es que salió del Ibex una firma histórica como OHL y fue sustituida por Merlin Properties. También FCC salió del Ibex, camino del mercado continuo, tras la crisis de los últimos años. De todos modos, entre las Socimi todavía hay clases. Hay una primera división en el Ibex, donde solo cotiza por ahora Merlin Properties, mientras que Axiare, Lar España e Hispania cotizan en la segunda división, en el Mercado Continuo. También las hay en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), donde cotizan hasta treinta sociedades inmobiliarias de menor tamaño.

Ejecutivos como Ismael Clemente, presidente y consejero delegado de Merlin, José Luis del Valle, presidente de Lar España y Luis Alfonso López de Herrera-Oria, presidente de Axiare, tres Socimi de prestigio, son en este momento los reyes en el mercado inmobiliario español. Especialmente Ismael Clemente, que se inventó en tres años Merlin, la mayor inmobiliaria de España en este momento y la segunda de Europa por activos y valoración. El éxito lo resume Clemente: “Tras la brutal crisis inmobiliaria se han abierto en España un montón de oportunidades, había en el mercado activos a buen precio, con capacidad de generar renta y beneficios muy significativos. Los hemos comprado con ayuda de grandes inversores. No es un milagro”. 

Jugosos dividendos

La prueba del nueve del éxito es que las cuatro Socimi más importantes del momento, Merlin, Hispania, Axiare y Lar España, van a repartir cerca de 250 millones de euros como dividendo con cargo a los resultados del ejercicio de 2016. Estas firmas nacieron apenas hace tres años, a mediados del año 2014, con cerca de 2.600 millones de euros para invertir y solo el año pasado han incrementado el valor de sus activos en un 59%, hasta rondar los 14.500 millones de euros. Su comportamiento en bolsa es significativo ya que en lo que va de año Merlin se ha revalorizado un 6,8%, Lar España lo ha hecho un 11,6%, Hispania ha subido un 27,1% y Axiare vale casi un 9% más desde enero.

Las casas de bolsa y agencias como Bloomberg y el consenso de los analistas aconsejan en un 70% comprar estos valores, una prueba más de la solidez de estos valores, que hace nada eran desconocidos. Las que cotizan en el Ibex y en el Mercado Continuo, aumentaron su cartera en 5.300 millones de euros el año pasado, duplicaron sus ingresos por encima de los 600 millones y multiplicaron por cinco su beneficio neto, hasta alcanzar los 1.100 millones de euros.

Los números siguen respaldando a este sector casi recién nacido. Merlin Properties pagará este año 160 millones de euros en dividendos, a razón de 0,60 euros por acción con cargo al ejercicio de 2016, cuando en 2015 pagó solo 60 millones. La compañía que dirige Ismael Clemente tuvo el ejercicio pasado un beneficio neto de 582,6 millones de euros, cuando el año 2015 ganó solo 49 millones. Eso después de digerir la operación de compra de las inmobiliarias Metrovacesa y Testa, dos bocados muy respetables. Este año Merlin pagará de momento, 0,44 euros por acción  a cuenta del beneficio de 2017.

Por su parte Hispania pagará 45 millones de euros en dividendos, a 0,40 euros por acción, con cargo a 2016, o sea un 11% más de lo que estimaba el mercado. La compañía, que cuenta entre sus accionistas de renombre con el magnate norteamericano George Soros, prevé mantener el dividendo este año. Esta Socimi está centrada en la explotación de activos hoteleros y tiene puesto en su fundación un plazo de vida de seis años, salvo que en el futuro cambie sus estatutos, por tanto está a la mitad de su vida societaria.

En el caso de Axiare, la compañía pagará un dividendo de 23,7 millones de euros, después de  haber mejorado sus beneicios de 2016 en un 74,2%, cuando ganó 148,6 millones. Sus activos están valorados en 1.348 millones de euros. Finalmente Lar España pagará un dividendo de 30 millones, que habrá hecho efectivo este mes de mayo, más del doble que el dividendo del año 2015, en que abonó a sus accionistas 12 millones de euros. Lar también gano más del doble el ejercicio pasado, hasta 91,4 millones de euros y cuenta con una cartera de activos valorada en 1.270 millones.

“Hay pocas dudas de que estas Socimi están bien gestionadas, tienen buenos activos, rentables y con futuro. Son la prueba de que la crisis se ha ido, el ciclo inmobiliario positivo ha vuelto y es una opción apetitosa para los inversores. El miedo al ladrillo ha desaparecido, al menos para una larga temporada, y todo indica que el inmobiliario es un sector seguro y rentable otra vez”, dicen los analistas de Renta 4 .

José Luis del Valle, presidente de LAR España, compañía que ha logrado doblar el beneficio en un año y tiene 1.270 millones en activos

Sareb y Colonial lanzan sus Socimi

El banco malo, la Sareb, y la inmobiliaria Colonial, se apuntan a la moda de las Socimi. El banco malo por indicación del Gobierno, y Colonial, dando un salto mortal, en busca de ventajas fiscales y nuevos inversores institucionales. Colonial estuvo a punto de desaparecer y fue salvada por el empresario Villar Mir y un fondo de inversión qatarí (Qatar Investment Authority). Ahora vuelve a la normalidad y va a por todas otra vez. La operación de Sareb tiene todas las bendiciones del Gobierno, el anuncio lo hizo el propio Luis de Guindos, ministro de Economía.

La nueva Socimi será realidad antes de fin de año, y saldrá a bolsa para generar ingresos por alquiler con los mejores activos urbanos y de costa. Esta estrategia servirá también al banco malo para captar capital privado y crear una estructura para acelerar sus ventas. De Guindos subraya que no es una decisión alocada sino que responde “a la buena situación actual del mercado”. La operación es prudente y controlada ya que la Sareb tiene 4.600 inmuebles y solo traspasará a la Socimi un porcentaje pequeño de ellos.

El banco malo da un salto cualitativo en su operativa ya que hasta ahora solo se centraba en hacer grandes paquetes de activos para colocar en el mercado. Hasta el momento la Sareb solo ha vendido el 20% de sus activos, los más sencillos de colocar en el mercado, pero tiene un stock de ladrillo y suelo enorme. Colonial, la emblemática inmobiliaria catalana, propondrá a su próxima junta de accionistas del 29 de junio, convertirse en una Socimi. Hasta hoy grandes inversores institucionales se resistían a entrar en su capital precisamente por no ser una Socimi.