El procés frustra el tirón de la vivienda

08 / 11 / 2017 Miguel Cifuentes
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La inestabilidad política frena en seco la inversión inmobiliaria en Cataluña y la redirige hacia Madrid y Valencia.

El sector inmobiliario en Cataluña está parado y camina hacia la ralentización en el resto de España. La frase mas socorrida en el sector hoy en Cataluña es: “Esto se ha parado en seco y no tiene perspectivas de arrancar en meses”. En los últimos dos meses, la actividad inmobiliaria (compraventas e inversiones nacionales y extranjeras) puede haber caído un 15% o 20% por el proceso independentista, según fuentes de grandes consultoras inmobiliarias. La aplicación del artículo 155 de la Constitución y la intervención de la Generalitat por el Gobierno central no ha frenado la sangría. “Es una medida que puede parar la hemorragia, pero no devuelve la seguridad a los inversores, el deterioro durará meses o años”, según estas fuentes. Esa caída de actividad afectaría fundamentalmente a la inversión extranjera, que huye de la región. Ya se están produciendo despidos de personal por la caída de ventas en algunas inmobiliarias barcelonesas dedicadas al negocio internacional.

Consultoras, agentes de la propiedad, firmas inmobiliarias coinciden en que “la inversión extranjera podría caer un 50% en Cataluña de aquí a fin de año. Los precios pueden darse la vuelta y de subir una media del 10% anual (en Barcelona estaban creciendo hasta un 20%) pueden parar bruscamente su ascenso y empezar a caer”. El Colegio de Agentes de la Propiedad Urbana de Barcelona es más templado y estima que “solo hay parón y ha caído la inversión extranjera y sigue normal la venta de pisos al menudeo y de segunda mano”. También hay restricciones de crédito por parte de los bancos para la compra de pisos y para la promoción de nuevas viviendas. Fuentes de la Asociación Española de Banca señalan que los bancos, singularmente Caixabanc y Sabadell “están tomando precauciones y recortan el crédito y la inversión en Cataluña, tras sacar sus sedes sociales de esa región”.

La inversión extranjera no solo abandona Cataluña sino que pone a España en cuarentena. Grandes fondos de inversión como Blackrock y consultoras como BNP Real Estate han puesto entre paréntesis la inversión en inmuebles, que se dirige ahora a Madrid y Valencia principalmente, según expertos inmobiliarios consultados por TIEMPO. En el mercado nacional el sector puede sufrir un freno brusco en los precios y se producirán daños colaterales, según bufetes expertos en el sector como Busquet&Gálvez, de Barcelona. En cambio, los portales Idealista y Fotocasa solo reconocen que el mercado ha pasado bruscamente de optimista a negativo y muy preocupante. No tienen datos de octubre pero las señales que llegan “son inquietantes, algo se nota en las visitas a los portales, operaciones que se paran, contratos que no se firman, incluso se abortan compraventas”. 

Señales negativas en el mercado

Beatriz Toribio, portavoz de Fotocasa, señala que “hay señales negativas, pero no datos todavía”. Beñat del Coso, de Idealista, abunda en la idea de la incertidumbre: “Aunque todavía no notamos pánico vendedor, lo que sí hay es freno a operaciones internacionales”. Ese frenazo ya se ha dado en Barcelona, varias multinacionales que iban a instalarse en el Distrito 22@, en la Diagonal, han cancelado los traslados hasta ver en qué termina la deriva independentista, y se han parado en seco operaciones de venta de edificios enteros o la venta y/o arrendamientos de locales comerciales de gran superficie. El bufete Busquet&Gálvez confirma la suspensión de esos traslados y el frenazo a operaciones inmobiliarias de gran calado, algunas muy avanzadas. “Lo que ocurre es muy grave, se paraliza la actividad y se frena la inversión, y esto acabará repercutiendo en el empleo”, señala este despacho.

Tampoco se libra del conflicto soberanista la vivienda de lujo, otro mercado que puede caer o entrar en una venta masiva de inmuebles con precios a la baja. La inmobiliaria Uxban advierte que puede deteriorarse este mercado en Barcelona, uno de los más pujantes, si Cataluña se independiza y sale del euro, ya que provocaría una caída inmediata de precios. El 80% de la vivienda de lujo en Cataluña la compran extranjeros. De este contagio no se libraría ningún subsector, ni la venta de vivienda, ni los alquileres, ni la construcción. Hay peligro de que las nuevas promociones se paren o no se inicien. Tampoco se librará de la incertidumbre la venta de oficinas, hoteles, locales comerciales o las operaciones de venta de naves de logística.

Los únicos que se muestran inmunes a esta situación son las grandes inmobiliarias como Merlin, Colonial o Realia, que dicen no estar preocupadas, porque su exposición al riesgo en Cataluña está entre el 10 % y 19% del valor de sus activos y en igual proporción en sus rentas procedentes de esa región. Ismael Clemente, presidente de Merlin, la mayor inmobiliaria de España, declara a Tiempo que su empresa “está voluntariamente infraexpuesta en Cataluña, por previsión ante una incertidumbre política como la que se está viviendo”. Merlin no ha sufrido impacto en su negocio, “pero si el conflicto catalán se alarga” no descarta “algún daño o pérdida significativa”.

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Arriba, el catedrático de Economía de la UAB, Gonzalo Bernardos. Abajo, Ciutat Vella, uno de los distritos de Barcelona más sobrecalentados. Fotos: Ferrán Nadeu/Danny Caminal

La inversión extranjera huye

Expertos como Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario, o Gonzalo Bernardos, catedrático de Economía de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), son pesimistas sobre el sector, especialmente en Cataluña, detonante de todos los malos augurios. “El daño del procés al inmobiliario es ya muy alto, la inversión extranjera se ha ido. La demanda de vivienda por extranjeros cubre el 17% de las operaciones y esa demanda va a caer. Lo peor que puede ocurrir es crear un clima de inseguridad e incertidumbre, eso espanta a los inversores. La independencia supone poner en riesgo el valor de las inversiones, colapsa el mercado, nadie sabe el valor de los activos y si se crea una moneda nueva con devaluación asegurada, el desastre está garantizado”, señala Rodríguez. El economista adelanta que “el daño más fuerte en el mercado español se va a producir en 2018“. Da por hecho que no se conseguirá el objetivo de 100.000 viviendas iniciadas (hoy estamos en 80.000), con el consiguiente daño a la inversión y al empleo. “Los precios primero se pararán y luego caerán, tanto en compraventas como en alquileres. En Cataluña estaban viviendo una recuperación extraordinaria. Podría ser buena una corrección de precios, pero lo que viene con el conflicto independentista es un desplome del mercado, de la actividad, de la inversión y el empleo. Tienen unos políticos que ni a propósito lo harían mejor para hundir una economía pujante”, remata Rodríguez, que cree que la espantada de los inversores extranjeros “durará muchos años, si se prolonga este conflicto, y se llega a la independencia”.

Almudena Semur, gerente del Instituto de Estudios Económicos, subraya que “la inversión extranjera ya se ha ido de Cataluña, ha parado operaciones a la vista del panorama de incertidumbre, y si no se ha ido hará las maletas de inmediato, en cuanto el riesgo de independencia sea real”.

Un mercado sobrecalentado

Otros expertos como Gonzalo Bernardos pronostican: 1) una corrección de precios sobre la burbuja inmobiliaria catalana, muy fuerte en Barcelona, y 2) una fuga de inversores, tanto nacionales como extranjeros, hacia Madrid y Valencia, principalmente, en busca de seguridad y rentabilidad. Para entender lo que se juega en Cataluña hay que recordar que esta región, especialmente Barcelona, llevan tres o cuatro años con precios disparados y un mercado sobrecalentado. Muchos expertos advierten que el proceso soberanista “va a ser una purga en toda regla, va a pinchar una burbuja y a obligar a los operadores inmobiliarios a reposicionarse en el mercado. Los que queden serán más profesionales, con márgenes más ajustados”.

Las cifras de los últimos meses en el mercado inmobiliario revelan un claro sobrecalentamiento. Los precios de la vivienda en septiembre pasado habían crecido en Barcelona un 10,6% en tasa interanual, y los precios de los alquileres un 17,2 % respecto al mes de septiembre de 2016. Todos los distritos de la Ciudad Condal aumentan los precios de venta y cuatro de ellos por encima del 20%.
 Los precios de venta han subido sin parar ininterrumpidamente en los últimos doce meses, desde octubre de 2016.

Todos estos datos son del portal inmobiliario Fotocasa. Por su parte, el portal inmobiliario Idealista señala como ejemplo llamativo que dos distritos como Ciutat Vella y Eixample, en Barcelona, tienen ya precios de venta superiores a los registrados en 2007, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. En septiembre pasado el precio de la vivienda usada en Barcelona había subido un 18,2 % sobre septiembre de 2016, y los precios suben en todas las provincias catalanas. Sin embargo, estos precios están un 8,4% por debajo de los del año 2007.

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Parón. Varias multinacionales que iban a instalarse en el Distrito 22@, en la Diagonal de Barcelona, han paralizado el proyecto. Foto: Mónica Tudela

Impacto

Las grandes inmobiliarias, blindadas

La deriva independentista catalana no ha pillado desprevenidas a las grandes inmobiliarias. Merlin Properties, la mayor inmobiliaria de España y la segunda de Europa, la catalana Colonial, las dos cotizadas en el Ibex 35, o Realia (propiedad del magnate mexicano Slim), tienen una mínima exposición a Cataluña. Colonial ha trasladado su sede social de Barcelona a Madrid para protegerse. Ismael Clemente, presidente y consejero delegado de Merlin, reconoce que la firma ha sido prudente en Cataluña, “ante una incertidumbre política como la que vivimos”. 

Merlin solo tiene el 14% del valor de sus activos en Cataluña y solo el 16% de sus rentas provienen de esa región. Esta baja exposición al riego catalán le hace estar tranquila respecto al futuro, aunque no descarta algún impacto negativo en su negocio si se prolonga la incertidumbre. Clemente advierte de modo contundente que “esta situación no es buena para nadie y, a nivel económico, puede provocar que los inversores se dirijan a otros lugares, por la incertidumbre que se está generando”.

Colonial, valorada en 8.600 millones de euros, solo tiene un 10% del valor de sus activos en Barcelona y el 12% de su facturación en Cataluña. La empresa tiene el 71% de sus activos en París, que genera el 72% de sus rentas. Madrid representa el 19% de sus activos y genera el 18% de sus ingresos por rentas. Al igual que Merlin, se trata de una socimi dedicadas al negocio patrimonialista (oficinas, centros comerciales en alquiler a largo plazo). Realia, por su parte, tiene un porcentaje de negocio en Cataluña irrelevante
 o mínimo.

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Ismael Clemente, presidente de Merlin Properties

Escríbanos: tiempo@grupozeta.es

COMENTARIOS

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