El ladrillo abandonado

El bluf del ladrillo ha dejado España plagada de promociones a medio construir, bloques y bloques de pisos en manos de los bancos porque los constructores no pudieron pagar los préstamos, y que ahora venden a precios de saldo. Mientras en Irlanda, que ha ido por delante en su batacazo, la entidad que aglutina estos activos tóxicos, el banco malo, ha decidido empezar a derribar parte de estos restos del naufragio, en España el Gobierno acaba de aprobar esta figura.

El rescate de Bankia y la admisión a trámite de la querella contra su consejo de administración describe el papel fundamental que ha jugado el afloramiento del riesgo del ladrillo para explicar su situación (ver recuadro). Quizá sea la Torre Foster en Madrid la que se ha convertido en el emblema del problema inmobiliario de Bankia. Se trata de uno de los cuatro grandes rascacielos construidos en Madrid que se han convertido en un hito arquitectónico de esta ciudad. Con sus 250 metros de altura y 45 plantas, la torre, que toma su nombre de su famoso arquitecto, Norman Foster, es el edificio más alto de España. Bankia la compró por 815 millones de euros. Hoy está vacía. Solo están siendo usadas tres plantas, y por la propia entidad.

Bankia se quedó también, por ejemplo, con el viejo campo del Valencia CF, el Mestalla, en el que podrán construirse viviendas, entre otros activos del club, para salvar la deuda de 250 millones de euros que el equipo tenía con la entidad financiera. En el negocio alrededor del futuro estadio, que se presentó como uno de los más innovadores del mundo, también se vieron implicados por las permutas de terrenos otras constructoras y los bancos que las financiaron. Esta revista desveló, por ejemplo, que algunos terrenos que se iban a cambiar para facilitar las recalificaciones fueron vendidos y comprados en poco tiempo y multiplicaron por nueve su valor en dos años sin poner un ladrillo. La última que compró fue la constructora Nozar, que pagó 72 millones de euros por unos terrenos que dos años antes habían sido comprados por 8. Nozar pagó los 72 millones cuando aún los suelos no habían sido recalificados a urbanos. ¿Qué entidades se arriesgaron a financiar semejante operación? La Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM) y Barclays. La inmobiliaria protagonizó posteriormente la segunda mayor suspensión de pagos de España.

Caja Madrid, hoy integrada en Bankia, creó Realia con Fomento de Construcciones y Contratas (FCC), donde incluyó sus inmuebles. Hoy Realia acumula 3,2 millones de metros cuadrados de suelo. Los activos tóxicos del Banco Financiero y de Ahorros (BFA), el banco matriz de Bankia, ascienden a 48.785 millones de euros. El Banco de España ha calculado que el total de estos activos de todos los bancos y cajas asciende a 180.000 millones. Con gran diferencia, provienen de créditos a promotores inmobiliarios, no a particulares. Bankia ha estado, como tantas otras entidades financieras, ofreciendo pisos en sus sucursales con grandes rebajas de precio y buenas condiciones de financiación durante los últimos meses. Se ha convertido en la mayor inmobiliaria de España.

Caja Madrid también prestó 1.000 millones de euros para que el constructor Fernando Martín comprara Fadesa y creará Martinsa Fadesa. La sociedad fue la primera de las grandes inmobiliarias que entró en suspensión de pagos. Martinsa Fadesa fue uno de los gigantes del boom inmobiliario. Su dueño, Fernando Martín, tenía en sus manos una de las mayores reservas de suelo de España. En 2008 entró en concurso de acreedores, el mayor hasta ese momento en España, situación que superó el año pasado. Entre sus construcciones emblemáticas, más cerca del boom que de la situación de crisis, están las Torres Europa en Hospitalet. Pero más llamativo es el suelo que vende hoy día, que suma una cantidad de metros cuadrados impresionante. En Zaragoza tiene un millón y medio de metros cuadrados en dos grandes paquetes, casi un millón en Valladolid, 249.000 en Soria, 128.000 en Sevilla, 1,7 millones de metros cuadrados en Colmenar de Oreja, 2,5 millones en Manilva, 600.000 en Murcia, 956.000 en La Coruña... En total, los paquetes más grandes de suelo a la venta de esta inmobiliaria suman 8,5 millones de metros cuadrados.

Hectáreas de oro. 

Pero hoy, los grandes dueños de suelo son los bancos. Entre el que compraron directamente en la época del boom inmobiliario y el que se han tenido que quedar de los promotores a los que financiaban, las hectáreas que antes fueron de oro y que hoy tienen un dudoso valor, como se ha descrito en el caso de Bankia, son puestas a la venta en cantidades asombrosas por las entidades financieras. Un folleto de Altamira, la filial inmobiliaria del Santander, que cataloga el suelo finalista (es decir, listo para construir) a la venta, suma alrededor de dos millones de metros cuadrados, aproximadamente la misma superficie que la que tuvo en sus manos el famoso Pocero, Francisco Hernando, para construir su megaurbanización en Seseña (Toledo), en el límite con Madrid, donde podrían vivir 50.000 habitantes. Y eso que el suelo finalista es el menos problemático. La cartera de suelos que no están listos para construir es la que realmente supone un lastre.

Muchas de las viviendas del Pocero fueron vendidas con impresionantes descuentos por la misma filial del Santander y aún están de oferta en la CAM y otras entidades. Los descuentos han llegado a ser del 60%. Estas entidades se tuvieron que quedar con los bloques que habían financiado al constructor y que este no consiguió poner a la venta.

Las 13.500 viviendas previstas en principio se han quedado en 5.096. Un informe del Tribunal de Cuentas ha puesto en evidencia las irregularidades del proyecto en el ayuntamiento de la localidad, entre ellas que los arquitectos que trabajaban para el consistorio “incumplieron el régimen de incompatibilidades profesionales”, además del “deber de abstención previsto en la normativa”.

Pero eso no es nada. Caja Castilla La Mancha (CCM) fue la primera entidad financiera intervenida en esta crisis. Su filial inmobiliaria había comprado suelo para construir nueve proyectos como el de Seseña. En su poder estaba la impresionante cifra de 19 millones de metros cuadrados de suelo, según destapó esta revista. Poco antes de la caída de la entidad, esta quiso vender su inmobiliaria por 600 millones, con una valoración que, aunque inflada, era ya muy inferior al precio al que estuvo comprando suelo con la alegría que le daba la financiación de la caja y la seguridad de que sus resortes de poder sacarían adelante los planes urbanísticos correspondientes. Lo peor es que los proyectos de estas promociones no estaban aprobados. Algún experto señala que el Banco de España debería haber impedido que se financiara la compra de estos suelos a un precio tan alto cuando aún no estaban recalificados.

De financieras a promotoras.

Lo que pasó en CCM es un modelo de lo ocurrido en tantas otras entidades financieras. Pasaron de financiar promociones a convertirse en promotores. Así, no solo se llevaban el margen del negocio bancario, sino que se hacían con los grandes beneficios de ser promotores, que alcanzaban cifras que difícilmente iban a conseguir en su actividad bancaria.

Seseña no es el único caso de ladrillo abandonado. Valdeluz, un proyecto de desarrollo urbanístico en Guadalajara, ha sido uno de los ejemplos, e incluso ha saltado a la prensa internacional como escaparate para explicar el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España. Era de Reyal Urbis. Hoy venden pisos allí desde Altamira, la filial del Santander, a Bankia. También se quedaron con activos de esta urbanización Barclays o el BBVA. Estaba proyectada para 34.000 habitantes. Hoy solo viven 2.500. Con una estación de AVE desierta y colocada en la nueva ciudad, mientras Guadalajara, a pocos kilómetros, se queda sin parada del tren de alta velocidad Madrid-Barcelona, Valdeluz no ha conseguido crecer lo que estaba planeado. Era casi imposible. Antes del fin de la prosperidad económica y la llegada de la crisis los informes de los expertos en el mercado inmobiliario ya señalaban que no había demanda para tanto piso, que ya no había a quién venderlos. El espejismo de la multiplicación infinita de desarrollos urbanísticos con el abono de hipotecas baratas y una llegada de inversores extranjeros gracias a la integración en el euro se esfumó.

A veces, el estallido de la burbuja inmobiliaria se mezcló con casos de corrupción. Uno de los más grandes, el caso Malaya, que se llevó por delante el ayuntamiento de Marbella, implicó a la promotora Aifos. Hoy es un retrato auténtico del ladrillo abandonado. Una de sus promociones en la provincia Cádiz ha quedado a medio hacer, mientras los que compraron los pisos ven cómo se arrancan puertas, ventanas o sanitarios...

En Castilla-La Mancha el ladrillo abandonado se puede ver en unos minutos a través de las ventanillas del tren de alta velocidad Madrid-Sevilla. En pocos kilómetros se puede observar una pasarela abandonada que debía conectar el aeropuerto de Ciudad Real con la línea de alta velocidad. El aeropuerto cerró y es hoy un monumento a otros tiempos. Unos kilómetros antes se encuentra El reino de Don Quijote. Lo que iba a ser un gran proyecto de golf, en el que tenía intereses la CCM, se ha quedado en nada. Tras pasar por el aeropuerto, los viajeros del AVE pueden ver a su derecha, en mitad del campo, los chalés unifamiliares pintados y casi terminados, pero sin puertas ni ventanas, de otra urbanización con campos de golf estancada en Villamayor de Calatrava, que preveía la construcción de 500 villas. Un proyecto de una promotora en la que participa uno de los Banús, un apellido asociado con otro boom inmobiliario, el de los años sesenta y setenta: Puerto Banús y los grandes barrios de Madrid.

En el campo de las administraciones públicas se alzan grandes proyectos sin uso, infrautilizados o paralizados. La Ciudad de la Justicia de la Comunidad de Madrid, que iba a centralizar los diferentes juzgados en impresionantes edificios, se encuentra estancada en las primeras construcciones. Los edificios listos y vacíos se encuentran en una zona aún sin accesos. Para la revista Time, el Centro Niemeyer de Avilés es también ejemplo de despilfarro, por tener su actividad prácticamente paralizada al poco de inaugurarse. A Time se une The New York Times, que en un reciente reportaje repasa el pinchazo inmobiliario con otro macroproyecto que no tiene que ver con la vivienda: los estudios de cine Ciudad de la Luz, en Alicante, hoy prácticamente sin uso y donde la Generalitat valenciana invirtió 265 millones de euros. El Centro de Creación de las Artes de Alcorcón costó 150 millones de euros y hoy el ayuntamiento no tiene fondos para poner en marcha sus actividades. En Boadilla, la Ciudad del Deporte, uno de los proyectos salpicados por el caso Gürtel, se ha quedado a medio hacer después de haber gastado casi 17 millones de euros. Y eso sin hablar del aeropuerto de Castellón, sobre el que han corrido ríos de tinta.

El sueño imposible.

Hace cinco años, cuando comenzaba a desinflarse la burbuja inmobiliaria, esta revista desveló que quince grandes empresarios acaparaban 165 millones de metros cuadrados de suelo... Era un sueño imposible. Pero hasta entonces se podía hacer dinero, y mucho. Según las últimas cuentas de la constructora de el Pocero antes de caer, con unos recursos propios de 97 millones de euros consiguió 88 millones de euros de beneficio. La rentabilidad era del 90%. Ninguna inversión podía igualar al ladrillo.

Hoy los bancos se han comido buena parte del ladrillo que financiaron. Según el Banco de España, la morosidad de los promotores inmobiliarios es el 58% del total de la morosidad empresarial, y eso que los promotores solo representan uno de cada tres créditos.

Uno de los más grandes propietarios entonces era Jesús Ger, el dueño de Marina D’Or, que tenía otro proyecto en marcha, Mundo Ilusión, sobre una superficie de 19 millones de metros cuadrados. Eso era antes. Ahora ofrece su suelo para atraerse la inversión de Eurovegas, el macroproyecto de casinos del magnate norteamericano Sheldon Adelson que se rifan Madrid y Barcelona. Polaris (Murcia) era también entonces uno de los grandes proyectos urbanísticos de España. Su dueño, Pedro García Meroño, llegó a manejar 40 millones de metros cuadrados de suelo. Hoy está quebrado. La CAM (hoy integrada en el Sabadell y en proceso de disolución), Bancaja, Banco de Valencia y Banco Popular prestaron 1.170 millones de euros al proyecto, lo que dejó en manos de estas entidades su suelo y sus viviendas. La Audiencia Nacional también investiga los presuntos delitos cometidos en la CAM antes de su intervención por el Banco de España el verano del año pasado.

El consejero delegado del Banco de Valencia lo explicaba recientemente en el diario Levante: Polaris era una máquina de hacer dinero hasta que vino la crisis. Se dirigía al mercado inglés. En las últimas promociones puestas a la venta, un 40% de los compradores no se presentó a la firma de la escritura. Preferían perder el dinero que dieron a cuenta, el 20% del precio de las viviendas.

300.000 millones de euros.

El crédito a las empresas del sector inmobiliario (no a particulares, sino a empresas), según el Banco de España, supera los 300.000 millones de euros, una cantidad que equivale a la mitad de la deuda del Estado. En el caso de una entidad como la CAM, el 61% de ese crédito era moroso. La CAM es una de las entidades que se tuvo que quedar con los pisos del macroproyecto urbanístico de el Pocero en Seseña, que hoy vende a precios mucho más bajos que cuando se construyeron y financiaron al constructor. La CAM era también la dueña de Hansa, una empresa que promueve un macroproyecto en Murcia llamado Novo Carthago, de más de cinco millones de metros cuadrados, en el Mar Menor. De nuevo, un entidad se arriesgaba a financiar antes de que el proyecto estuviera aprobado urbanísticamente. La CAM concedió un crédito de 96 millones de euros para este, según una carta enviada al Banco de España por los ecologistas. Hoy el proyecto se encuentra paralizado. Aunque la participación de la CAM en Hansa se quedó finalmente en el 30%, sus riesgos crediticios con esta inmobiliaria en apuros se han traducido en que la caja se quede con enormes proyectos en México (Cancún y Baja California) de Hansa, sobre los que también pesan grandes incertidumbres. El segundo de ellos, enorme, con una extensión de 35 millones de metros cuadrados, acaba de ser anulado por las autoridades mejicanas a finales de junio. Hoy el problema es de Banco Sabadell, que se quedó con la CAM.

Los principales proyectos inmobiliarios citados en este reportaje suman 136 millones de metros cuadrados de suelo. El Banco de España calcula que las entidades financieras tienen suelo por un valor de 30.000 millones de euros, del que han tenido que provisionar unos 10.000 millones.

El abandono de algunas pequeñas promociones a medio terminar ha dejado en muy mala situación a sus compradores, que asisten impotentes al saqueo de los materiales de lo que iba a ser su casa, a veces por los propios proveedores de la constructora, también atrapados en estas quiebras. Ha pasado desde Jerez al pueblo D’Anglès, en Gerona, pasando por Málaga, donde se nota especialmente el parón en la construcción. En Alba de Tormes (Salamanca) el enorme proyecto urbanístico Alba Marina solo tiene construidas las calles de lo que tenía que llevar 130 chalets de lujo. Otro lugar donde se divisan promociones con la venta atascada es A Merca, Orense, con 126 viviendas de lo que se iba a llamar Val do Seixo y que el promotor confiaba vender por su cercanía a la capital. En Cala Romántica (Porto Cristo), en Mallorca, más de cien viviendas se encuentran sin entregar, las financiaba la CAM a la promotora, que entró en concurso de acreedores.

Los bancos y cajas ofrecen viviendas o chalés a precios impensables en 2007, justo antes de la crisis. Ibercaja ofrece, por ejemplo, pisos nuevos en el nuevo desarrollo urbanístico de Vallecas, en Madrid, a un precio de 142.000 euros. En Almería vende apartamentos a estrenar desde 85.000 euros. También en Vallecas, Bankia vende apartamentos a 174.000 euros. Así están todos. Grandes inmobiliarias como Realia se apuntan a la última iniciativa de la mayoría: “Tú pones el precio” o “Haznos una oferta”. Algo impensable en los años del boom inmobiliario. Otras ofrecen devolver la diferencia con el precio de venta si el valor de la vivienda baja tras la compra sobre plano. BBVA vende viviendas nuevas en Huelva por 65.000 euros a través de su filial Anida, que ha sufrido pérdidas de 542 y 366 millones de euros en 2009 y 2010, respectivamente. Catalunya Caixa oferta 3.000 pisos con un descuento de hasta el 70%. La CAM vende viviendas en el proyecto del Pocero en Seseña desde 79.000 euros y cuotas mensuales de la hipoteca de 293 euros. Los expertos dicen que el precio de la vivienda, que ha bajado un 30% desde el comienzo de la crisis, llegará a estar un 50% más barata que en esas fechas. Entre otras cosas porque la Unión Europea obligará a los bancos a deshacerse de todo su ladrillo. Habrá más viviendas a la venta. Solo se venderán si se convierten en gangas.

España es ahora una ganga. Quizá lo aproveche alguno, como el magnate estadounidense Donald Trump, que hace poco declaró que “España es un lugar asombroso; es un gran país que tiene fiebre y es el momento de aprovecharse de ello”. Otro que se puede aprovechar de la situación es Sheldon Adelson, que se interesó por los terrenos del Distrito Norte de Alcorcón para su proyecto de megacasinos. Precisamente en ese desarrollo urbanístico tenía la antigua Metrovacesa suelo por valor de 85 millones de euros que ha tenido que asumir BBVA a través de la filial inmobiliaria Anida, citada antes.