Desajustes en el mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario español comienza a sufrir algunos desajustes. Las viviendas de segunda mano se venden literalmente como churros, mientras que las nuevas han frenado en seco el incremento de compraventas. Y en paralelo comienza a surgir una especie de miniburbuja inmobiliaria en el mercado de alquiler debido a la vuelta de la vivienda a la categoría de activo rentable para invertir.

Comenzando por el principio, por el mercado de compraventa de inmuebles, el Colegio de Registradores de la Propiedad lo tiene meridianamente claro. “El año 2016 –señala– ha cerrado con más de 400.000 operaciones registradas (403.743), algo que no ocurría desde mediados de 2011. Veintidós trimestres después se han superado las 400.000 compraventas. Sin duda ha sido un excelente año por lo que respecta a las compraventas de vivienda. Con respecto a 2015 el incremento anual ha sido del 13,88%, habiéndose registrado 49.205 compraventas más en 2016. La vivienda nueva ha registrado 72.587 compraventas y la vivienda usada, 331.156”. Hasta ahí, los números puros y duros. Pero luego viene la interpretación.

“Este resultado en vivienda usada –añaden en el Colegio de Registradores– es el más elevado de los últimos 34 trimestres, debiendo retroceder hasta mediados de 2008 para superar dicha cuantía. La vivienda usada sigue configurándose como el principal protagonista del mercado de vivienda durante los últimos años. De hecho, el incremento interanual del 13,88% para el total general se desagrega en un incremento del 18,46% en las compraventas de vivienda usada y un descenso del 3,20% en las compraventas de vivienda nueva”.

Pisos propios

La pregunta es a qué puede deberse esto, si el propio Colegio de Registradores reconoce que “la fortaleza mostrada por los bancos en la reactivación del mercado hipotecario, por lo que respecta a la concesión de nuevos créditos hipotecarios, se ha consolidado durante el cuarto trimestre”. Fuentes del mercado apuntan a TIEMPO que todo parece indicar que la banca está dando prioridad a la venta de los pisos que tienen adjudicados por ejecuciones y de ahí que los créditos vayan en su mayor parte a viviendas de segunda mano.

Y mientras todo esto ocurre, vuelven al mercado los compradores de viviendas que buscan rentabilidad a través del alquiler, dada la escasez de productos financieros que ofrezcan rendimientos dignos por las inversiones. Según un estudio realizado por el portal inmobiliario Idealista, “la inversión inmobiliaria en España, en cualquiera de los productos analizados, ofrece unas tasas de rentabilidad que triplican, en el peor de los casos las de los bonos del Estado a 10 años”.

En cifras concretas, de acuerdo con este estudio, “la rentabilidad que ofrece la inversión en viviendas para ponerlas en alquiler se ha incrementado hasta el 7,1% desde el 5,8% de hace un año, debido al fortalecimiento que experimenta la demanda de alquileres”. Del mismo modo, aunque dependiendo de en qué provincia se realice, “comprar un local para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 8,3%, frente al 7,7% que daban hace un año. Las oficinas ofrecen un rendimiento del 7,5% (hace un año era del 6,9%), mientras que los garajes son el único producto en el que se ha reducido la rentabilidad durante este año, al pasar del 5,6% del primer trimestre de 2016 al 5,2% actual”.