Burbuja selectiva del alquiler

Nadie diría que tras la burbuja inmobiliaria que estalló en 2008 volveríamos a las andadas. Pues sí, ahora toca una burbuja en los precios de los alquileres de pisos. Los portales inmobiliarios confirman que en todas las grandes ciudades ya hay burbuja, al menos en las almendras centrales urbanas. Es el caso de Madrid y Barcelona especialmente, pero también en Málaga, Bilbao, San Sebastián, Valencia, Sevilla, Alicante, Gerona o Baleares.

Según el portavoz del portal inmobiliario Idealista, “el fenómeno no se da en toda España pero hay signos claros de que se disparan los precios en al menos 12 provincias, en algunas con subidas de precios de más del 10% en este año, y eso no se veía desde 2007. La buena noticia es que el alquiler ha vuelto, tenemos un mercado cada vez más equilibrado entre la compra de vivienda y el alquiler. Hay más opciones para los jóvenes, para las familias de rentas bajas, para los trabajadores en movilidad laboral y para el turismo de temporada”.

Los portales inmobiliarios Idealista y Fotocasa confirman este panorama, aunque matizan que la presión al alza de los precios, con subidas de los alquileres, se da especialmente en Madrid y Barcelona por la escasez de oferta de pisos en el centro. Se está produciendo un fenómeno curioso que catalogan de “contrato exprés de alquiler” que se firma en horas. Desaparecen del mercado los pisos con buena posición, de tamaño medio o pequeño, en 24 o 48 horas. La presión de la demanda se combina con la demanda turística, ya que muchos propietarios ponen en alquiler sus pisos por temporadas, a precios más altos, y los retiran de los contratos de largo plazo para inquilinos estables que buscan dónde vivir. Como consecuencia de ello se está reduciendo la oferta. Otro sector significativo de propietarios ha retirado del alquiler sus propiedades y las ha sacado al mercado de venta ante el repunte de precios de la vivienda. A todo esto se suma una mejor situación económica.

Algo extraño

Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario y experto inmobiliario, matiza que “algo está sucediendo, sin generalizar, porque este mercado está muy atomizado. Sí, hay burbuja en las almendras centrales de Madrid y Barcelona, y en ciudades grandes y zonas costeras”. La explicación es sencilla: “Hay más empleo, los jóvenes se emancipan más que antes de la crisis, y hay una enorme población con salarios bajos que no puede acceder al crédito para comprar vivienda y son demandantes de alquiler”. Hay un dato escalofriante: seis millones de españoles tienen sueldos iguales o inferiores al Salario Mínimo Interprofesional (SMI), según CCOO y UGT. Rodríguez advierte que “muchos propietarios de pisos han optado por dejar de alquilar y vender ante el repunte de precios de 2015 y 2016, que ha traído una recuperación del valor de la vivienda. Eso supone menos oferta de pisos en alquiler, y tiene consecuencia en los precios”.

La voz discordante es la empresa Alquiler Seguro. Esta empresa, que gestiona más de 70.000 contratos de alquiler, por valor de 900 millones de euros, y opera en toda España, matiza la subida de los precios. “Nosotros decimos sí al repunte pero no a la burbuja. El alquiler está indexado con el IPC, las rentas están ajustadas y protegidas legalmente, los contratos son de media y larga duración, y este es un mercado muy poco elástico. Para que haya burbuja debe haber especulación y aquí lo que hay es una presión de demanda que no se cubre por falta de oferta. Sí hay presión de precios al alza, muy localizada en grandes ciudades, pero no se puede generalizar”, dice Antonio Carroza, consejero delegado de esta firma de gestión de pisos para propietarios rentistas. “Nosotros sabemos precios reales y precios finales, mientras los portales inmobiliarios saben los precios de salida de los alquileres, que son los que se anuncian en esos portales. No digo que las cifras de los portales no sean ciertas, pero son las suyas, las nuestras son otras y hay que matizar”.

Servihabitat, el portal inmobiliario del grupo La Caixa, confirma la subida de los alquileres en 2016 en una media del 10% y señala Barcelona, Madrid, Málaga, Gerona, Alicante y Baleares como zonas donde más han subido los alquileres en lo que va de año. El alquiler medio en Madrid está en 1.124 euros al mes. El más barato está en el sureste de la capital, a 632 euros mensuales, y el más caro en 1.336 euros, en el barrio de Aravaca. Estas cifras son más altas todavía en Barcelona. Según Fotocasa, en la Ciudad Condal suben este año los alquileres el 15% y en el Exaimple, más del 20%, algo disparatado. En Barcelona existe el problema adicional de los pisos turísticos, que tiran hacia arriba de los alquileres, pero el ayuntamiento está poniendo coto con enorme dureza a esta competencia desleal. “Esta burbuja se está abortando ya que contamina el mercado del alquiler”, dice Beatriz Toribio, directora de Estudios del portal inmobiliario Fotocasa.

“Burbuja o no, en España sigue habiendo un gran desequilibrio entre parque de vivienda en alquiler y vivienda en propiedad y eso se traduce en un mercado de alquiler insuficiente, sin profundidad ni eficiencia, malo para los jóvenes, que no se pueden emancipar, malo para las rentas bajas, que no pueden acceder a alquileres asequibles, y malo para la movilidad de la mano de obra y la flexibilidad de nuestra economía”, dice Julio Rodríguez. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el parque de vivienda en alquiler en España es el 22,7 % del parque residencial total, lejos del 55% de Suiza o el 47,5% de Alemania. Rodríguez, funcionario estadístico facultativo, dice que la cifra de alquiler está inflada, y no supera el 17,5%, porque Fomento hincha la cifra con las viviendas en cesión de uso y otros usos alternativos. “Lo que tengo claro es que el Gobierno y las autonomías siguen sin hacer los deberes en vivienda, la dejación es absoluta”, dice.