Aún queda crisis inmobiliaria

El sector inmobiliario español es el vivo ejemplo de aquella famosa frase que dice que “todo es según el color del cristal con que se mira”. La variedad de estadísticas oficiales y privadas, la ingente cantidad de estudios que ven la luz prácticamente cada mes y las opiniones de políticos y analistas configuran un panorama en el que los españoles de a pie no saben a ciencia cierta a qué atenerse.

La secretaria de Estado de Vivienda, Beatriz Corredor, acudía la pasada semana a la feria del sector que se celebraba en Madrid y aseguraba que este es un buen momento para comprar un piso. Pero si alguien se podía haber animado a acudir a la inmobiliaria más próxima a consultar precios, el director general del Servicio de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, hubiese frenado en seco la iniciativa al asegurar que las casas seguirán bajando al menos hasta finales de 2012.

¿A quién hay que hacer caso? Malo de Molina utiliza y mezcla adecuadamente una cantidad ingente de datos con los que se considera capaz de asegurar que, cuando llegue 2013, el precio medio de la vivienda en España habrá caído un 30% cuando en la actualidad la caída acumulada es del 20%. Eso quiere decir que aún queda una reducción adicional del 10% en el próximo año y medio. “Además –confiesa un agente inmobiliario–, el mercado no ha descontado aún la bajada de precios que debían registrar las compras de vivienda habitual para compensar la pérdida de las deducciones que entró en vigor en enero último”.

Desde el Gobierno se intenta reactivar el sector, conscientes de que el cambio de modelo productivo no es algo de un día para otro y que mientras otros sectores toman el relevo del crecimiento de la economía, es necesario que la construcción mantenga unos mínimos de actividad y que el mercado vaya absorbiendo parte de los pisos que se han quedado sin vender por el estallido de la burbuja inmobiliaria. En buena parte por estas razones, y una vez comprobado que en los últimos años más del 30% de las ventas nuevas han sido para extranjeros, la secretaria de Estado de Vivienda acompañó el pasado mes al ministro José Blanco en una gira por Inglaterra, Alemania, Francia, Rusia, Holanda y Suecia, para buscar inversores extranjeros que vengan a comprar pisos a España.

700.000 pisos en stock.

Pero, realmente, ¿cuánto queda por venderse antes de construir más? Según  un estudio de la consultora especializada RR de Acuña & Asociados, el mercado español tiene paradas las obras en casi 360.000 viviendas que fueron empezadas y a las que ahora no va nadie a trabajar. Y junto a ello existen proyectos para otro millón más de pisos que aún no han sido ni siquiera iniciados. Pero entre medias está la cifra más llamativa: España dispone de más de 700.000 viviendas terminadas y nuevas sin vender. Y ¿cuántas se pueden vender cada año?

Aquí se inician las discrepancias. Según el director general del Servicio de Estudios del Banco de España, la demanda de nueva construcción de viviendas podría situarse en el entorno de las 350.000 al año. Desde RR Acuña & Asociados se asegura que la década actual terminará sin haber pasado el listón de las 200.000 nuevas viviendas necesarias al año y que, de media, entre 2010 y 2020 no pasará de 125.000 en cada ejercicio. De cuál de estas cifras se acerque más a la realidad final dependerá cuándo el sector habrá tocado suelo, es decir, de cuánto queda para que los precios sigan bajando.

Sin embargo, en lo que sí están de acuerdo casi todos los analistas es en que uno de los principales problemas del mercado actual es el suelo, que es el que se ha llevado por delante buena parte de las inmobiliarias que atraviesan dificultades o que simplemente han desaparecido. Y ello sin contar con los promotores, a los que están salvando las entidades financieras quedándose con parte de sus activos inmobiliarios para que no quiebren y sus préstamos pasen automáticamente a engrosar la cartera de los considerados morosos.

Según los datos de RR Acuña & Asociados, además del suelo sobre el que se asentarían el millón de viviendas que ya cuentan con proyecto pero que aún no se han empezado a construir, hay disponible suelo urbanizado que está en fase de promoción o gestión para levantar otros 1,3 millones de pisos, lo cual hace que una parte importante del suelo urbanizable sea literalmente invendible en los próximos años por falta de demanda real.

El Servicio de Estudios del Banco de España, según su director general, calcula, por su lado, que desde el inicio de la crisis inmobiliaria, la caída acumulada del precio del suelo para construcción será de entre un 45% y un 50%, de lo que es fácil deducir que en este caso el análisis coincide con que una buena parte de ese territorio aún no ocupado por viviendas tardará mucho más de lo previsto en convertirse en barrios o ensanches urbanísticos.

Los créditos como testigo.

Para poner la guinda en este panorama no muy alentador para el sector inmobiliario, el Instituto Nacional de Estadística (INE) hacía públicos hace pocos días los datos del primer trimestre del año en lo que se refiere a firmas de hipotecas. Marzo sumaba la undécima caída consecutiva y provocaba que al terminar el primer trimestre de 2011, el número de pisos comprados con hipoteca hubiera descendido un 12,3% acumulado con respecto a marzo de 2010. Además, el capital prestado por bancos y cajas para estas compras también ha caído un 10,5% en el año transcurrido entre marzo de 2010 y el de este año.

Esta última cifra, además, se ve ratificada por los datos obtenidos por el Banco de España de los balances de las entidades financieras, que muestran que estas han incrementado en 12.083 millones de euros sus créditos para vivienda en los cuatro primeros meses de 2011, la mitad que hace dos años, lo que da idea del estancamiento del mercado. Otra cuestión a tener en cuenta es que en esas cifras se engloba también la cantidad prestada por bancos y cajas para vender los pisos con los que se han ido quedando en los últimos años por la vía de los embargos o por las quiebras de promotores, con lo que el aumento real para compradores de proyectos inmobiliarios puros es incluso menor. La diferencia es imposible de saber en estos momentos, porque las entidades financieras solo informan de la marcha de su cartera inmobiliaria en las cuentas oficiales que presentan cada año, con avances trimestrales.

Por el momento, una de las cifras más llamativas del sector es que durante 2010 se iniciaron en España las obras de 90.000 nuevas viviendas, cuando solo cuatro años antes se empezaban unas 60.000 nuevas al mes. Esta es la primera evidencia de lo que José Luis Malo de Molina llama “empacho” de ladrillo, y del que anima a sacar conclusiones, no solo para hacer una digestión ordenada del atracón, sino para evitar que vuelva a producirse en el futuro.

Otra de las consecuencias las sufre el mercado de vivienda de segunda mano, que tampoco se recupera por el exceso de oferta. Según aseguran en el sector, desde que comenzó la crisis, el precio de estos pisos ha caído en torno al 25% de media, algo más que las de nueva construcción.